تقرير ــ 5 أسباب وراء الخلل بين العرض والطلب في عقارات متوسطي الدخل
قال تقرير صادر عن المجموعة العالمية للاستثمارات والاستشارات العقارية “جيه إل إل” ،إن قطاع متوسطي الدخل يشكل ما نسبته أكثر من 60% من العائلات في المملكة العربية السعودية ومصر و40% تقريباً في دولة الأمارات .
وشدد التقرير على أهمية بذل المزيد من الجهود لتصحيح الخلل الراهن بين العرض والطلب في شريحة عقارات متوسطي الدخل في منطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا وتحديدا الأسواق الثلاثة الرئيسية (السعودية ومصر والإمارات)، لمنع تفاقم حدة النقص الراهن في حجم المعروض من الوحدات السكنية لهذه الشريحة.
وأرجع التقرير النقص في الوحدات السكنية المتاحة بأسعار في متناول متوسطي الدخل إلى خمسة أسباب رئيسية هي ارتفاع أسعار الأراضي، وزيادة التكاليف الرأسمالية لإنشاء البنى التحتية، واعتماد تقنيات باستخدام مكونات مسبقة الصنع، وانخفاض العائدات المالية لإسكان هذه الشريحة، ومحدودية قدرة الحصول على تمويل.
واقترحت المجموعة ستة عوامل تساعد على حل تلك المشكلة من أهمها تزويد شركات التطوير العقاري بأراضٍ متاحة بأسعار في متناول إمكانياتها،و تخفيض تكلفة البنى التحتية وخدمة الأراضي التي تتكلفها مشاريع إسكان متوسطي الدخل.
كما اقترحت المجموعة الترويج للاليات الصناعية المتعلقة بالبناء العقاري واعتماد معايير وإجراءات موحدة، علاوة على ذلك، توسيع عمليات الشراء -الموحدة – لمكوِّنات المباني بغية تخفيض تكاليف البناء.
واعتبرت محاكاة شركات التطوير العقاري لنماذج مباني الشركات المرموقة من ضمن عوامل اصلاح وضع تلك الشريحة،وذلك لجعل مشاريع إسكان متوسطي الدخل أكثر جاذبية لهم.
وقالت المجموعة أن من ضمن المقترحات المتعلقة بالوضع الراهن للقطاع هو تحسين إمكانيات الحصول على تمويل مناسب للبيع بأسلوب الرهن العقاري عبر إستصدار الأنظمة اللازمة وتشجيع تطوير قطاع الخدمات المالية بحيث يتمكن من تخصيص جانب من تمويلاته المتاحة لمشاريع إسكان العائلات متوسطة الدخل.
واستصدار التشريعات الكفيلة بتنظيم عمليات تسليم المنازل بأسعار في متناول العائلات متوسطة الدخل.
وبحسب تقرير جيه أل أل يختلف تعريف “الأسعار المناسبة” من سوق لآخر في سائر أنحاء المنطقة، حيث أن سعر البيع “المناسب” في الامارات العربية المتحدة يصل إلى حوالي 790 ألف درهم بينما يصل الإيجار السنوي المناسب إلى حوالي 72 الف درهم.
أما في المملكة العربية السعودية فيصل سعر البيع المناسب إلى حوالي 450 الف ريال سعودي بينما يصل الإيجار السنوي المناسب إلى حوالي 47 ألف ريال، ويصل سعر البيع المناسب في مصر إلى حوالي 285 الف جنيه مصري بينما يصل الإيجار السنوي المناسب إلى حوالي 32 ألف جنيه.
من جهته قال كريج بلومب، رئيس دائرة البحوث في مجموعة جيه أل أل بمنطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا إنه على الرغم من عدم كون أي من هذه الحلول سهل التطبيق، إلا أن “جيه أل أل” تعتقد أن تضافر جهود الحكومات وشركات التطوير العقاري كفيل بمعالجة مشكلة نقص المعروض التي كشف عنها التقرير.
