تقرير: نقص المساكن في أبوظبي يتيح الفرصة أمام المطورين لسد الفجوة
أشار تقرير شركة كلاتونز المتخصصة في مجال الاستشارات العقارية، أن النقص الموجود في المساكن ذات الأسعار المعقولة في أبوظبي، يوفر فرصة كبيرة أمام المطورين لملء الفجوة وتوفير سكن ميسّر بأسعار في متناول الجميع.
وأظهر التقرير، الذي جاء بعنوان “آفاق سوق العقارات في أبوظبي لفترة شتاء 2015/2016″، تفاقم مشكلة نقص المساكن ذات الأسعار الميسّرة في أبوظبي حيث شهد متوسط أسعار المنازل زيادة بنسبة 34% منذ عام 2010.
وقال إدوارد كارنيجي- رئيس كلاتونز أبوظبي: “إن هناك نقصاً واضحاً في توافر الأحياء والمجمعات السكنية ذات الأسعار المعقولة في أبوظبي، وقد تفاقمت مسألة السكن الميسّر لبعض الوقت، بداية بعد فرض سقف التمويل العقاري الاتحادي ثم مضاعفة رسوم تسجيل الملكية، حيث كان لهذه الإجراءات نتيجتها المرجوة والمتمثلة في تهدئة السوق.
وأضاف كارنيجي، وفقاً لبيان صحفي تلقى “مباشر” نسخة منه، أن كثيراً من الناس بالفترة الحالية يضطر لدفع إيجارات مرتفعة مما يحد من قدرتهم على تملك مساكنهم على المدى البعيد، الأمر الذي يمثل فرصة كبيرة للمطورين لتوفير مساكن ذات أسعار معقولة حقاً تكون منخفضة التكلفة، إضافة إلى إتاحة فرص مرنة لتملك المنازل من خلال نماذج مثل “الإيجار بهدف التملك”.
وتمت صياغة تشريعات حديثة تحدد حصص ثابتة للمنازل ذات الأسعار المعقولة مما قد يساعد على تسهيل الدخول إلى سوق العقارات، لكنْ لم يتم الكشف عن التفاصيل بعد. ووفقاً لكلاتونز، لقد أثّرت فكرة توفير المساكن بأسعار معقولة في مدن عدة مثل لندن حيث تفرض على مطوري المشاريع العقارية توفير وحدات سكنية بأسعار معقولة في مشاريعهم ابتداءً من عشر وحدات على الأقل.
من جهته، قال قال مدير الأبحاث لدى كلاتونز- فيصل دوراني: “من أجل توفير معالجة حقيقية لمشكلة توفير المساكن ذات الأسعار المعقولة، من المهم مراجعة بعض الأرقام. مثلاً، يتوجب على الأسرة الوافدة العادية الراغبة بشراء منزل في أبوظبي أن تتعايش مع متوسط إيجار سنوي بقيمة 204 آلاف درهم، مقابل متوسط دخل يبلغ 199 ألف درهم.
وعلاوة على ذلك، هناك دلائل تشير إلى اقتراب ظهور أزمة سيولة. فخلال شهر أكتوبر، أشار بنك أبوظبي الوطني إلى انخفاض بقيمة 56 مليار درهم في ودائع الحكومة بين سبتمبر 2014 وسبتمبر 2015 عبر النظام المصرفي في دولة الإمارات، الأمر الذي قد يحد من الإقراض العقاري ويجعل ملكية المنازل أمراً صعب المنال للكثيرين”.
وحول هذه المسألة علّق كارنيجي قائلاً: “إلى جانب سقف التمويل العقاري الاتحادي، فإنّ ذلك ومما لا شك فيه سيقضي إلى تقليص مستوى القروض العقارية المقدمة للمستخدم النهائي، ولا سيما إذا استمرت فترة انخفاض أسعار النفط إلى جانب مسألة توفير المنازل بأسعار معقولة.”
“إن انخفاض أسعار النفط لا يزال يؤثر على معدل توليد فرص العمل في أبوظبي، الأمر الذي انعكس على سوق العقارات السكنية من خلال ضعف مستوى الطلب مما أدى إلى تباطؤ مفاجئ”.
وخلال الربع الثالث، شهد كل من متوسط أسعار العقارات السكنية ومعدل قيم الإيجارات ركوداً أدى إلى انخفاض معدل التغير السنوي إلى 1.7% و2.9% على التوالي. والآن يبلغ متوسط قيم العقارات السكنية 1,336 درهم للقدم المربع.
وأوضح دوراني: “لقد دفعت قوة نمو أسعار العقارات في السنوات الأخيرة، إلى جانب النقص الشديد في عدد الوحدات السكنية المعروضة في سوق الإيجار الأسر إلى الانتقال إلى الأماكن النائية على أطراف المدينة بحثاً عن منازل يعتقدون أنها توفر قيمة أفضل مقابل المال.
وينعكس الضغط الهائل على الميزانيات وعمق الطلب على مساكن ذات “أسعار معقولة” في تسجيل الفيلات المؤلفة من ثلاث غرف في قرية “هيدرا”، على سبيل المثال، ارتفاعاً استثنائياً في معدل الإيجارات بلغ 32% بين يناير وسبتمبر، مقارنة بـ 2.5% فقط في الإمارة ككل.”
وأضاف قائلاً: “هناك حاجة ماسة لمعالجة هذا التفاوت بشكل حاسم ونحن نتطلع إلى هذه التشريعات المتوقعة حول المساكن ذات الأسعار المعقولة.”
وقال كارنيجي: “يساهم استئجار أعداد كبيرة من الوحدات من قبل الشركات والتحول نحو أماكن تعتبر أنها تتميز بأسعار أفضل في الحفاظ على الايجارات بشكل عام في باقي أنحاء المدينة”.
وأكد التقرير أن سوق المكاتب لا يزال في حالة ركود حيث حافظت الإيجارات الرئيسية في أبرز أبراج أبوظبي على استقرارها خلال الربع الثالث، ولا زالت مربعة سوق أبوظبي العالمي تسجل أعلى الإيجارات في المدينة.
واختتم كارنيجي: “من المتوقع أن يخضع الاستقرار الذي تشهده الإيجارات لمزيد من الضغط على مدى الأشهر الستة المقبلة، مع استمرار تراجع قطاع النفط والغاز الذي يضم المجموعة الأكبر من المستأجرين في السوق. هذا قد يؤدي إلى ارتفاع مستوى العرض في السوق، وذلك ليس ناتجاً عن توفر وحدات جديدة ولكن جراء إرجاع الوحدات إلى السوق من قبل الشركات التي تقوم بتقليص مساحة العمل لتقليل التكلفة”.
