تقرير:تباين فى أداء السوق العقارى بدبي فى الثلاثة أشهر الماضية
قال تقرير لشركة “أم بي أم” العقارية، شركة الاستشارات العقارية التابعة لمصرف أبوظبي الإسلامي، وجود تباين في أداء السوق العقاري في مناطق دبي المختلفة خلال الأشهر الثلاثة الماضية، و سجلت بعض المناطق زيادة مستمرة في أسعار العقارات (بنسبة تجاوزت 5% على أساس فصلي) في حين سجلت مناطق أخرى انخفاضاً في الأسعار تراوحت نسبته ما بين 1-5%. كما أشار التقرير إلى أن مبيعات العقارات شهدت تباطؤاً في الربع الأخير مقارنة مع ذروة نشاط السوق مطلع العام الجاري.
ووفقا للبيان الذى حصلت “مباشر” على نسخة منه يغطي التقرير قطاعات العقارات السكنية والمساحات المكتبية ومساحات التجزئة والضيافة، ويقدم تحليلاً موسعاً يستند إلى بيانات رئيسية تم جمعها من محفظة العقارات التابعة لشركة “أم بي أم” وقطاع التمويل العقاري التابع لمصرف أبوظبي الإسلامي.
وبهذه المناسبة، قال بول مايسفيلد، الرئيس التنفيذي لشركة “أم بي أم” العقارية: “يتماشى هذا التباطؤ في أداء السوق العقاري مع السياق العام للبيئة العقارية بدبي، فقد شهدنا ارتفاعاً في الأسعار بنسبة تجاوزت 30% على أساس سنوي في العديد من المناطق بالإمارة.
ونعتقد بأن العوامل الموسمية وامتصاص أثر فوز دبي بشرف استضافة معرض ’إكسبو 2020‘ بالإضافة إلى تأثير تعديل قوانين سقف التمويل العقاري، كانت من أبرز محركات السوق خلال الربع الأخير.”
وعلى صعيد العقارات السكنية، تراجعت أحجام المبيعات في بعض المناطق مقارنة مع ذروة نشاط السوق في مطلع العام الجاري والذي كان مدفوعاً بشكل رئيسي بفوز دبي باستضافة إكسبو 2020.
وعلاوة على ذلك، أثّر إطلاق مشاريع جديدة وتنامي عمليات البيع على المخطط، على حجم الطلب على الوحدات العقارية الجاهزة، حيث فضّل بعض المستثمرين التحول إلى العقارات قيد التخطيط كخيار أنسب لهم.
وشهد قطاع التأجير التوجه ذاته، مع وجود تباين في أسعار الإيجارات بين بعض المشاريع التطويرية الكبرى في المدينة:
حيث تراجعت أسعار الإيجارات في منطقة جميرا بيتش ريزيدنس بنسبة تصل إلى 5% خلال الأشهر الثلاثة الماضية، حيث فضّل بعض القاطنين الانتقال إلى أماكن أخرى بسبب الازدحام المروري الخانق.
كما شهدت منطقة “وسط مدينة دبي” تراجعاً طفيفاً بلغت نسبته 3% بعد فترة نمو مستمر في أسعار الإيجارات في هذه المنطقة كتأثير مباشر لإعلان فوز دبي باستضافة معرض إكسبو 2020.
سجلت منطقة “مركز دبي المالي العالمي” ارتفاعاً طفيفاً في أسعار الإيجارات خلال الربع الأخير، ما يعكس تفوق الطلب على المعروض.
أدى الارتفاع الكبير في أسعار الإيجارات في المناطق الراقية إلى انتقال العديد من المستأجرين إلى مناطق أخرى مثل “جميرا فيليج سيركل” و”الفرجان”، ما أدى إلى ارتفاع الإيجارات فيها بنسبة 5% و2% تباعاً خلال الربع الماضي.
سجلت منطقتا الينابيع والسهول، بالإضافة إلى الفلل الفاخرة في منطقة نخلة جميرا، تصحيحاً طفيفاً في أسعار الإيجارات تراوحت نسبته بين 3-4%.
وأظهر التقرير أن قطاع المساحات المكتبية استفاد من النمو الاقتصادي وتحسن النظرة المستقبلية للاقتصاد الإماراتي خلال الربع الأخير، حيث سجلت المكاتب الممتازة من الدرجة “أ” ارتفاعاً في أسعار الإيجارات بنسبة تراوحت بين 2-5% في المتوسط. وسجلت منطقة “مركز دبي المالي العالمي” تراجعاً في المعروض، ما أدى إلى ارتفاع الإيجارات بنسبة 5%. ومن المتوقع أن يسهم طرح مساحات إضافية في “برج ضمان” و”سنترال بارك” ضمن منطقة “مركز دبي المالي العالمي”، في إحداث نوع من التوازن بين العرض والطلب خلال الأشهر الستة إلى الاثني عشر شهراً القادمة.
كما سجلت كل من منطقة “أبراج بحيرات الجميرا” و”الخليج التجاري” نشاطاً عالياً خلال الربع الأخير، وأظهر المستأجرون انتقائية في اختياراتهم فيما يتعلق بجودة المباني والشركات التي تشرف على إدارتها.
وتعليقاً على نتائج التقرير، قال مايسفيلد: “على الرغم من وفرة المعروض من المساحات المكتبية في السوق، إلا أن غالبيتها لا يرتقي إلى مستوى تطلعات المستأجرين ولا يتلاءم مع متطلباتهم. وبالنظر إلى ديناميكيات السوق السائدة، ننصح العملاء من المطورين العقاريين والمستثمرين بتعديل استراتيجياتهم التطويرية عبر التركيز على تلبية المتطلبات المحددة للمستأجرين من خلال تصميم المساحات وفقاً لما يتناسب مع أعمالهم.”
وشهد قطاع التجزئة ارتفاعاً مدفوعاً باستمرار النمو في أعداد السكان والسياح، مما أدى إلى ارتفاع الطلب على السلع الاستهلاكية. وحققت مدينة دبي واحدة من أفضل نسب الإشغال عالمياً (من 10 إلى 12٪) واستفادت بعض تجارات التجزئة من كونها تقع داخل مجموعة من أقوى مراكز التسوق أداءً في العالم، والتي تشهد بدورها مستويات طلب عالية على المساحات من المستأجرين.
ويبرز التقرير أيضاً أن العديد من مراكز التسوق القديمة تعمل على إعادة تمركزها من أجل البقاء في دائرة المنافسة، وهذا يُلاحظ بما يقوم به مركزي برجمان وفستيفال سيتي من أعمال تجديد، حيث تشهد الحصة السوقية لمراكز التسوق الجديدة تزايداً مستمراً.
ويشير التقرير إلى استمرار قطاع السياحة بالنمو بنسب صحية، مدفوعاً بالأعداد القياسية للسياح الوافدين إلى الدولة منذ بداية العام الجاري، مما عمل على زيادة أسعار الغرف الفندقية المعروضة. ويشير التقرير أيضاً إلى أن قطاع الضيافة يستعد أيضاً للنمو في مجال السياحة العلاجية، حيث تقوم بعض الفنادق الجديدة بتجهيز غرفٍ تتناسب مع ذوي الاحتياجات الخاصة، بما في ذلك تجهيز مناطق عامة يسهل فيها استخدام الكراسي المتحركة.
