الشارقة: 30% زيادات غير قانونية في عقود الإيجار تثير الخلافات بين ملاك ومستأجرين
لجأ بعض ملاك العقارات في الشارقة إلى تدوين قيم «غير حقيقية» في عقود الإيجار تزيد بنحو 30% على القيمة الفعلية التي يسددها المستأجر خلال العام الأول، في محاولة منهم لفرض زيادات سنوية غير قانونية خلال «فترة الحماية القانونية للمستأجر» التي تصل إلى ثلاث سنوات للعقود الجديدة وعامين للعقود المجددة. وقال مستأجرون إن هذه الممارسات تعد مخالفة لقانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ولائحته التنفيذية والذي يقضي بعدم جواز «لأي سبب من الأسباب» زيادة بدل الإيجار المتفق عليه في عقد الإيجار الأول قبل انقضاء ثلاث سنوات من تاريخ توقيع عقد الإيجار. بحسب جريدة الاتحاد
وفي المقابل أكد ملاك عقارات سلامة موقفهم القانوني، مشيرين إلى أن القيمة الإيجارية المعتد بها أمام جميع الجهات الحكومية والخاصة هي القيمة المنصوص عليها بالعقود الموقعة بين الطرفين معتبرين أنه لا أهمية لأي اتفاقات شفهية تخالف النصوص التعاقدية الصريحة.
ومن جانبها حذرت بلدية مدينة الشارقة المستأجرين والملاك من عدم الالتزام بقانون الإيجارات مؤكدة أن القانون يحمى حقوق الطرفين ويضمن الحماية القانونية للمستأجرين وحصول الملاك على حقوقهم.
القيمة الفعليةوقال محمد رأفت إنه استأجر وحدة سكنية منذ عام وحدة مكونة من غرفتين وصالة بأحد الأبراج في منطقة «التعاون»، منوهاً بأنه رغم الاتفاق مع المالك على قيمة إيجاريه تبلغ 50 ألف درهم إلا أنه خلال جلسة التوقيع فوجئ بأن القيمة المدونة بالعقد تبلغ 65 ألفاً بزيادة نسبتها نحو 30% على القيمة الفعلية المتفق على عليها “شفاهة”.
وأضاف أنه عندما سأل الممثل القانوني للمالك عن أسباب هذا الاختلاف أكد له أن «هذه الخطوة تهدف إلى زيادة القيمة السوقية للعقار في حالة بيعه، ولا تأثير لها على الاتفاق الشفهي بين الطرفين وهو الأمر الذي دفعه للتوقيع على التعاقد وتسليم الشيكات دون أن يعبأ بالتداعيات القانونية لهذه الخطوة».
وقال المستأجر إنه قبيل حلول موعد تجديد عقد الإيجار فوجئ باتصال من الممثل القانوني للمالك ليطالبه بزيادة بدل الإيجار بواقع 26% ليصل 63 ألف درهم كشرط للتجديد مع تذكيره بأن القيمة المدونة في العقد الرسمي تبلغ 65 ألف درهم.
وأضاف أن الممثل القانوني للمالك قال له إن القيمة المسددة خلال العام الأول كانت على سبيل “التخفيض المؤقت”، مشدداً على سلامة الموقف القانوني للمالك الذي يطالب بسداد القيمة المذكورة في عقد الإيجار المبرم بين الطرفين أو أقل منها.
وقال المستأجر إنه استشعر ضعف موقفه القانوني لا سيما أنه وقع بالفعل على قيمة إيجارية أعلى ما اضطره للموافقة على الزيادة المفروضة لتجديد العقد رغم أنها تتجاوز إمكانياته المالية، وذلك لعدم توافر بدائل عملية بتكلفة أقل.
وروى مستأجر آخر، رفض ذكر اسمه أنه موقع على عقد إيجار لوحدة سكنية مكونة من غرفة وصالة بقيمة 27 ألف في منطقة “النهدة” ولم ينتبه طوال العام أنه وقع على عقد إيجار بقيمة 35 ألف درهم.
وأضاف أنه عند تجديد عقد الإيجار فوجئ بطلب المالك زيادة بدل الإيجار من 25 ألف درهم إلى 40 ألف درهم وهو المبلغ الذي يزيد على القيمة الفعلية والقيمة الاسمية المدونة في العقد، ما اعتبره زيادة “غير عادلة” تخالف القوانين المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر التي تمنح المستأجر فترة حماية تتراوح بين عامين وثلاثة أعوام.
وقال: “قدمت شكوى لدى لجنة فض المنازعات في بلدية الشارقة وقمت بسداد الرسوم المطلوبة تمهيداً لرفع دعوى قضائية على المالك لمطالبته بالالتزام بالقيمة الإيجارية الموقعة بالعقد رغم أنها تزيد على القيمة الفعلية بواقع بنحو 25%”.
ولفت إلى أنه مع قبول الطلب بدأ في إيداع الأقساط الإيجارية في خزينة البلدية التي تقوم من جانبها بتسليم المبلغ للمالك لحين الفصل في الدعوى، مضيفاً أن الممثل القانوني للمالك اتصل به في هذه الأثناء ليطلب منه سحب الشكوى واستئناف السداد لدى المالك مباشرة وفق القيمة الإيجارية الواردة بالعقد المبرم بين الطرفين.
وقال إنه رغم تضرره من الفروق الكبيرة بين القيمة الفعلية المتفق عليها شفاهه مع المالك وبين القيمة المدونة في العقد والتي لم ينتبه إليها على الإطلاق، فإنه اضطر للموافقة على شروط المالك وسحب الشكوى لعلمه أن إثبات واقعة الاحتيال ستتطلب مجهودا ووقتا كبيرين.
وأضاف أنه اكتشف أن جميع المستأجرين بالعقار وقعوا في الحيلة القانونية نفسها التي لجأ إليها المالك للتنصل من الاستحقاقات القانونية، فرض زيادات سنوية لبدل الإيجارات خلال فترة الحماية القانونية للمستأجر، أو استعمالها كوسيلة ضغط لإخلاء العقار والاستفادة من إعادة تأجيره العقار لمستأجرين جدد بالأسعار السائدة في السوق في الوقت الراهن.
ممارسات فردية
ومن جانبه، أكد طه الزغبي، المدير التنفيذي لشركة “تايجر” العقارية، التي تمتلك وتدير مجموعة كبيرة من الأبراج والمشاريع السكنية والتجارية في الشارقة، أن فرض عقود على المستأجرين بقيم إيجار وهمية للتنصل من الاستحقاقات القانونية التي تمنحهم فترة حماية تتراوح بين عامين وثلاثة أعوام تعد «ممارسات فردية».
وأضاف أن هذه الممارسات لا تعكس الصورة الحقيقية للسوق العقارية في إمارة الشارقة التي يتميز بالنمو في ظل التوازن الذي تكفله التشريعات المنظمة للعلاقة الإيجارية.
وقال إن الشركات العقارية الكبرى تلتزم حرفياً بما ورد في القانون فيما يلجأ بعض صغار الملاك الذين يشكلون أقل من 10% من السوق العقاري إلى ابتكار حيل غير قانونية للالتفاف حول نصوص القانون لفرض زيادات خلال فترة الحماية الممنوحة للمستأجر.
وأشار الزغبي إلى أن هذه الحيل التي يلجأ إليها هؤلاء وفي مقدمتها عقود الإيجار التي تنص على قيم “وهمية” تهدف لتحقيق عدة مكاسب للمالك منها إمكانية رفع الإيجارات خلال تجديد العقود من دون التقييد بفترة الحماية القانونية التي يكفلها القانون، كما أنها تزيد القيمة السوقية للعقار، كما تؤثر على تقدير مؤشر إيجارات المثل.
وأوضح أن تدوين قيمة إيجارية أكبر بعقود الإيجارات يوحي بأن العقار يحقق عائدات استثمارية أكبر مما يرفع من قيمته السوقية وسعره عند البيع، حيث يعد العائد الاستثماري المحدد الرئيسي في عملية تقدير القيمة السوقية.
وضرب مثلا بأن العقار الذي يحقق عائدات بقيمة 20 مليون درهم سنوياً يختلف عن نظيره الذي يحقق عائدات إيجارية سنوية بقيمة 10 ملايين درهم وهكذا.
وأشار الزغبي إلى أنه بالرغم من عدم موافقته بشكل مبدئي على لجوء ملاك لفرض عقود إيجار بقيم “وهمية” إلا أنه لا يعفي المستأجرين من المسؤولية نظرا لموافقتهم على التوقيع على مثل هذه العقود.
ولفت الزغبي إلى أن «العقد شريعة المتعاقدين» وأن توقيع المالك والمستأجر على عقد الإيجار يعد حجة قانونية على الطرفين بما فيه من نصوص، وهو الأمر الذي يؤكد سلامة الموقف القانوني للملاك لاسيما أن القيمة المسددة خلال العام الأول تأتي على سبيل التخفيض المؤقت، وفق وجهة نظر الملاك الذين يقدمون على هذه الخطوة.
وطالب الزغبي أطراف العلاقة الإيجارية من ملاك ومستأجرين بالالتزام بنصوص القانون المنظم للعلاقة بين المالك والمستأجر بما يعزز استدامة النمو بالسوق العقاري بإمارة الشارقة.
ومن جهته، قال محمد عطية تنفيذي المبيعات في شركة الراسخون العقارية، التي تنشط في عمليات التأجير وبيع العقارات في إمارتي الشارقة وعجمان، إن التوقيع على هذا النوع من العقود يزيد من حجم المنازعات بين الملاك والمستأجرين، حيث يؤكد الملاك سلامة موقفهم القانوني، فيما يرى المستأجرين أنهم حرموا من حقهم القانوني بعدم زيادة الإيجارات خلال فترة الحماية القانونية.
وقال إنه رغم تزايد هذه الممارسات مؤخراً بالتزامن مع ارتفاع مستوى الإيجارات في الشارقة وعجمان إلا أنها لا تزال نادرة وتتركز في حالة وجود خطة لدى المالك لبيع العقار على المدى القريب.
ومن جانبه، قال المستشار القانوني عبدالحميد إبراهيم بمكتب “ذ.أدفوكيتس” للمحاماة لـ”الاتحاد” إن قيام شركات عقارية وملاك بفرض عقود إيجار بقيم مخالفة لقيمة بدل الإيجار الفعلية يعد مخالفة قانونية صريحة تهدف لتحقيق العديد من المكاسب لمالك العقار، مثل محاولة فرض زيادات في إطار فترة الحماية القانونية التي يكفلها القانون للمستأجر، بالإضافة إلى رفع القيمة السوقية للعقار، وتعظيم عائداته الإيجارية بخلاف الحقيقة.
وأضاف “إنه في الحالة المشار إليها يوجد عقد إيجار ينص على قيمة إيجارية مغايرة للمتفق عليه، وما يتم تحصيله بالفعل خلال العام الأول”، مشيرا إلى أنه بإمكان المستأجر في هذه الحالة إثبات صورية القيمة المذكورة بعقد الإيجار من خلال تقديم إيصالات استلام الأقساط الإيجارية ما يوضح أي فروق ما القيمة المذكورة في العقد.
وأضاف أن “العقد شريعة المتعاقدين ما لم يأت بعده سبب يغير ما جاء به” مضيفاً أن إيصالات السداد تعد دليلاً قانونياً على الاتفاق والتغيير الذي ثبت بعد توقيع عقد الإيجار.
ونوه إبراهيم بأنه لا يمكن اعتبار هذه الفروق السعرية بين المنصوص عليه في العقود وما يتم سداده بالفعل بمثابة “تخفيض مؤقت” في ظل وجود قانون ينص صراحة على عدم فرض أي زيادات “لأي سبب من الأسباب” خلال فترة الحماية التي تمتد لثلاث سنوات للعقود الجديدة وسنتين للعقود المجددة.
وطالب إبراهيم المستأجرين بالامتناع عن توقيع عقود إيجار بها بنود غير قانونية أو يرد بها قيم إيجار مغايرة، وذلك لضمان الاستفادة من الحقوق التي يمنحها القانون لطرفي العلاقة بما في ذلك فترة الحماية القانونية.
واستكمل أنه في حال اضطر المستأجر لتوقيع عقود بها قيم إيجار وهمية يجب عليهم الاحتفاظ بإيصالات السداد الأصلية خلال العام الأول، موضحاً بها قيمة المبلغ المسدد وتاريخ السداد، ونسبته، من القيمة الإجمالية.
إطلاق نظام «إكستريم» للتداول بالتعاون مع «سوق أبوظبي»
أفاد الشيخ خليفة آل خليفة أن بورصة البحرين أطلقت في 16 يوليو الماضي نظام «اكستريم» للتداول بالتعاون مع سوق أبوظبي للأوراق المالية، وهو الأحدث على مستوى المنطقة.
وأوضح أنه نظام تداول إلكتروني، وذلك ضمن تطوير منصات جديدة للتسوية والتداول.
ولفت إلى أن النظام جاء ضمن استراتيجية تعاون بين دول مجلس التعاون الخليجي، والعمل على تعزيز التعاون، لافتا إلى وجود اتفاقيات وآليات تعاون مع أسواق المال الخليجية.
ونوه الشيخ خليفة بأن المستثمرين الخليجيين في الأسهم في بورصة البحرين تجاوزت نسبتهم 40%، من الإمارات والسعودية والكويت وباقي الجنسيات الأخرى بنسب أقل، وذلك خلال الشهور الستة الأولى من العام الجاري، وحصدوا 13% من حيث القيمة للأسهم المتداولة، و12% من حيث الكميات.
وذكر أن سوق البحرين من الأسواق الأولى في الخليج، حيث تحتفل في سبتمبر المقبل بمرور 25 عاماً «اليوبيل الفضي» على تأسيسها.
سالم الكعبي: قانون الإيجارات بالشارقة يضمن حقوق المستأجر ولا زيادة في مستوى المنازعات الإيجارية
حذر سالم الكعبي، رئيس قسم فض المنازعات الإيجارية في بلدية مدينة الشارقة، المستأجرين والملاك من عدم الالتزام بقانون الإيجارات، مؤكداً أن القانون رقم 2 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في الإمارة يحمي حقوق الطرفين.
وفي رده على أسئلة لـ «الاتحاد» حول قيام بعض الملاك والمستأجرين بالاتفاق على دفع قيمة العين المؤجرة بشكل مختلف عن القيمة المدونة في العقد، أكد الكعبي أحقية المستأجر والمالك في التقدم بشكوى للجنة فض المنازعات الإيجارية لإثبات القيمة الحقيقية والالتزام بها، ولكن في حالة عدم وجود شكوى من المالك أو المستأجر، فإن البلدية تعتمد القيمة الإيجارية الواردة في العقد.
وقال الكعبي إن قانون الإيجارات في الشارقة يعد من أفضل القوانين المنظمة للإيجارات، حيث يكفل الحماية القانونية للمستأجر لمدة ثلاث سنوات وفي السنة الرابعة يحق للمالك الزيادة بالمثل وبعد ذلك لا تحق له الزيادة في السنة الخامسة.
وأضاف أن البلدية حريصة على توجيه وإرشاد وتعريف الملاك والمستأجرين بالقانون، تجنباً للدخول في المنازعات الإيجارية وحفاظاً على حقوق الجميع.
وأوضح الكعبي أن المنازعات الإيجارية تسير بنفس المعدل الطبيعي على الرغم من ارتفاع الإيجارات نتيجة لكثرة الطلب، ولكن قانون الإيجارات نجح في ضبط العلاقة بين جميع الأطراف وضمان الحفاظ على حقوق الجميع، مشيراً إلى أن المعرفة الجيدة بالقانون تسهم في الحد من المنازعات الإيجارية.
قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
ينص القانون رقم 2 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في إمارة الشارقة ولائحته التنفيذية بعدم جواز« لأي سبب من الأسباب» زيادة بدل الإيجار المتفق عليه في عقد الإيجار الأول قبل انقضاء ثلاث سنوات من تاريخ توقيع عقد الإيجار.
وتكون الزيادة في بدل الإيجار بعد انقضاء المدة المشار إليها «ثلاث سنوات» بقيمة المثل ولا يجوز للمؤجر زيادة بدل الإيجار مرة أخرى إلا بعد انقضاء سنتين من تاريخ الزيادة الأولى سواء كانت الزيادة باتفاق الطرفين أو بحكم من اللجان.
ويتم تحديد قيمة المثل وفق عدة عوامل منها موقع العقار، المستوى السكني، عرض الشارع المطل عليه المبنى، عدد أدوار المبنى، تشطيب المبنى، مستوى الخدمات في المبنى، عمر المبنى بموجب شهادة الإنجاز، مستوى تشطيب العين المؤجرة، مساحة العين المؤجرة إلى جانب أي مميزات أخرى تؤثر في تحديد القيمة الإيجارية تراها اللجنة.
