دراسة: مؤشرات إيجابية للقطاع العقاري بالإمارات خلال الربع الثالث

أظهرت أحدث دراسة شاملة للسوق العقاري في دولة الإمارات قامت بها شركة “تسويق للتطوير والتسويق العقاري” أداءً متماسكاً للقطاع العقاري خلال الربع الثالث من العام الجاري مترافقاً مع الازدهار الحالي الذي يشهده إقتصاد دولة الإمارات.

وتشمل العوامل المحركة للسوق العقاري ـ وفقا لبيان صحفي حصلت عليه “مباشر” ـ النمو السكاني السريع وسياسات العولمة التي تقوم بها الحكومة وتحسين مستويات الدخل وتوفير خدمات جديدة للقطاعات المختلفة.

ويتم إطلاق العديد من مشاريع التطوير العقاري الجديدة في ظل الزيادة المتواصلة لسكان دولة الإمارات بمعدل 7.60% سنوياً، حيث تعد هذه النسبة من بين أعلى معدلات النمو السكاني في العالم. ومن المتوقع أن يصل عدد سكان الدولة إلى 9.9 مليون نسمة مع نهاية العام الجاري وإلى 18.83 مليون نسمة بحلول العام 2023.

وقال مسعود العور، الرئيس التنفيذي لشركة “تسويق للتطوير والتسويق العقاري”: “شهد الطلب على الأصول العقارية خلال الربع الثالث حالة من التذبذب مع وجود بوادر إرتفاع في ظل الزيادة الكبيرة في عدد السكان، حيث يعتبر هذا الاتجاه طبيعياً مع سعي القطاع العقاري إلى تلبية احتياجات السكان.

ومن العوامل الأخرى المؤثرة في السوق العقاري قوة السيولة وخدمات القطاع المصرفي وارتفاع الأسعار أو ثباتها في القطاع العقاري سواء فيما يتعلق بالتأجير أو البيع كعائد استثماري. ومن أجل مزيد من التوسع في القطاع العقاري، تقوم حكومة دولة الإمارات باتخاذ تدابير هامة لمنع أي نشاط للمضاربة في المجال العقاري والسيطرة على نمو الائتمان.

ونتوقع أن يواصل قطاع العقارات المحلي اتجاهه التصاعدي خلال السنوات المقبلة مدفوعاً بإرتفاع عدد السكان والانتعاش السريع لهذا القطاع، فضلاً عن عوامل أساسية أخرى مثل ارتفاع ثقة المستثمرين والتحسن الكبير للوضع المالي لمدينة دبي إلى جانب المشاريع المشتركة بين القطاعين العام والخاص يدعمها نجاح استضافة دبي لمعرض “إكسبو العالمي 2020”.

كما تظهر دراسة “تسويق” للسوق العقاري في دولة الإمارات للربع الثالث من العام الجاري بقاء معدل التضخم العام بحدود أقل من 2% على أساس سنوي في شهر مارس/آذار على الرغم من أنه لا يزال يشهد حالة من الارتفاع نظراً لزيادة معدلات الإيجارات.

ويمثل عنصر الإيجار ما نسبته 39.3% في مؤشرات أسعار المستهلك. وعلاوة على ذلك، فإن وضع البنوك في دولة الإمارات يعتبر جيداً ومربحاً بشكل عام، حيث يستقر صافي القروض/الودائع عند حوالي 92%، منخفضاً من حوالي 110% في العام 2008. أما إجمالي القروض/الودائع فيقارب 100%، ما يشير إلى هامش محدود لنمو القروض.

أبوظبي

استقرت الإيجارات في أبوظبي في أعقاب الارتفاع الكبير خلال الربعين الأول والثاني. ومن المتوقع أن تشهد أسعار العقارات انخفاضاً مع الأخذ بالاعتبار الفجوة الكبيرة بين العرض والطلب فضلاً عن القوة الشرائية للمقيمين.

وبالرغم من تجاهل بعض ملاك العقارات إنخفاض نسبة الإشغال سعياً منهم للحفاظ على مستويات الإيجار الحالية، إلا أن انخفاض عدد التعاملات العقارية يشير إلى درجة الصبر والثقة في السوق العقارية مستقبلاً. وفي الواقع، شهد السوق العقاري في العاصمة الزيادة الفصلية السادسة على التوالي خلال الربع الثاني، حيث كان من بين العوامل المؤثرة في هذا النمو قيام حكومة أبوظبي بإزالة الغطاء الإيجاري.

وبقيت أسعار المبيعات في الربع الثالث هي نفسها مقارنة مع الربع الثاني، وهو ما يدل على الثقة القوية للمستثمرين بخيارات شراء الأصول العقارية قيد التنفيذ.
وقامت شركة “الدار” ببيع كافة وحداتها السكنية البالغ عددها 223 من الشقق ووحدات “بنتهاوس” في مشروع “الهديل” في غضون ساعات قليلة، حيث تراوحت الأسعار من 1,350 إلى 1,450 درهم إماراتي للقدم المربع للشقة الواحدة.

وبالمثل، تم بيع ما يقارب من 300 وحدة سكنية من أصل 540 وحدة قيد الإنشاء خلال إطلاق مشروع “أنسام”، حيث كانت أسعار المبيعات للشقق تتراوح من 1,450 إلى 1,550 درهم إماراتي للقدم المربع. وستواصل مبيعات العقارات قيد الإنشاء اكتساب زخم أكبر على خلفية زيادة ثقة المستثمرين، مما يتيح تمويل المشاريع ذاتياً وأقل اعتماداً على الدعم الاتحادي.

ولا يزال القطاع العقاري في أبوظبي يشهد حالة من النشاط، حيث يجري حالياً تنفيذ 20 مشروع عقاري جديد. ويتم إطلاق معظم المشاريع الجديدة، التي سيتم بناؤها على مدى فترة تمتد من 3 إلى 5 سنوات، ضمن أو كتوسعة لمجمعات عقارية رئيسية مع بنية تحتية متطورة ووصول سهل للمرافق. وهذا ما يسهم في انخفاض التكاليف الإجمالية لهذه المشاريع العقارية.

دبي

على غرار أبوظبي، شهدت الإيجارات في دبي استقراراً بعد القفزة الحادة في أسعار العقارات خلال الربع الرابع من العام 2013 إلى الربع الثاني من العام الجاري. ومع ذلك، فإن “تسويق” لا تتوقع أن تنخفض الأسعار بشكل كبير على الرغم من الزيادة المتوقعة في المعروض. ومن المتوقع أن ترتفع الإيجارات بنسبة 5% في الأماكن الراقية مثل النخلة جميرا وجميرا بيتش ريزيدنس ومنطقة “داون تاون” و”دبي مارينا”.

وبالنسبة للتعاملات العقارية، كان هناك تباطؤ عام يرجع بشكل أساسي إلى التدابير التي اتخذتها حكومة دبي من أجل تهدئة السوق، بما في ذلك مضاعفة رسوم النقل في مؤسسة التنظيم العقاري وتثبيت أسعار الإيجارات، حيث انخفض حجم التعاملات العقارية بنسبة 15% منذ الربع الأول.

كما شهدت دبي زيادة في الطلب على الوحدات السكنية خلال الربع الثاني، حيث ارتفعت أسعار المبيعات بنسبة 35.5% على أساس سنوي. وأدى الطلب المتزايد من قبل مشتري المنازل والمستثمرين إلى وفرة في الإعلان عن مشاريع جديدة، مما أثار المخاوف من تجاوز حجم العرض لحجم الطلب. كما لاحظت “تسويق” اهتماماً كبيراً بين المشترين بالنسبة لخيارات الأصول العقارية قيد التنفيذ.

وتعد الزيادة الكبيرة في عدد سكان دولة الإمارات أحد العناصر الرئيسية المحركة لسوق العقارات المحلي. وهذا ما دفع بحكومة دولة الإمارات إلى زيادة مشاريع البنى التحتية لا سيما بعد فوز دبي باستضافة “معرض إكسبو العالمي 2020”.

وتعتزم الحكومة خلال هذا العام منح مشاريع بنية تحتية بقيمة 15.18 مليار دولار أمريكي، أي أكثر بحوالي 5 مرات من قيمة العقود الممنوحة خلال العام الماضي.

وتم تخصيص مبالغ كبيرة لمشاريع السكك الحديدية مثل “قطار الاتحاد” (11 مليار دولار أمريكي) ومشروع مترو أبوظبي (8 مليارات دولار أمريكي). كما أعلنت هيئة الطرق والمواصلات في دبي عن خططها لإنفاق 2 مليار دولار أمريكي على تطوير وتوسعة مرافق المترو والترام في دبي.

ويتوازى مع التوسع المستمر لاقتصاد دولة الإمارات النمو الكبير في القطاع العقاري. واستقرت معدلات الإيجارات وأسعار المبيعات في أبوظبي ودبي بشكل ملحوظ خلال الربع الثالث. وتلاحظ “تسويق” كيف تسهم الثقة في خيارات الأصول العقارية قيد التنفيذ في تعزيز السوق المحلي، بالإضافة إلى مواصلة سياسة الاسكان الحكومية تأثيرها الإيجابي على القطاع العقاري أيضاً.

واختتم العور: “بالنظر إلى التقاء هذه العوامل الهامة، فإننا نتوقع أن يتواصل الأداء الجيد للقطاع العقاري خلال الأعوام المقبلة. ومع هذا، ينبغي على الدولة أن تركز على بناء الوحدات السكنية ذات الأسعار المعقولة مع مراعاة القوة الشرائية للمقيمين.

كما ينبغي عليها أن تعالج المخاوف المتعلقة بتجاوز المعروض للطلب. وسنواصل مراقبة تطورات السوق العقاري عن كثب – خصوصاً بعد تقرير صندوق النقد الدولي الأخير حول آفاق الاقتصاد العالمي والذي أكد بأن يستمر “التعافي العالمي غير المتكافئ” متأثراً بوجود اضطرابات اقتصادية وسياسية – وتقديم الخدمات التي يمكن أن تساهم في نمو القطاع العقاري على المستويين المحلي والإقليمي”.