10 أسباب ترجح استقرار عقارات دبي بالربع الأخير من 2014

أشار الخبير العقاري مهند الوادية، المدير التنفيذي لشركة “هاربور العقارية”، والمحاضر في “كلية دبي العقارية”، إلى أن السوق العقاري المحلي في الإمارة يميل في أدائه للاستقرار والهدوء خلال الربع الأخير من العام الجاري ،2014 ومن المرجح أن تمتد إلى النصف الأول من 2015 لحين وضوح الرؤية حول التوجه العام لأداء القطاع للسنوات المقبلة .

وأوضح الوادية ـ وفقا لـ “الخليج” ـ أن هذا الهدوء لا يبعث للشعور بالقلق أو التخوف من تراجع حاد أو عميق في أسعار العقارات المطروحة للبيع أو الإيجار في سوق دبي، وأن حالة الهدوء والاستقرار الراهنة طبيعية جداً وصحية للقطاع بعد النمو السريع لمؤشر الأسعار بعد إعلان فوز دبي باستضافة “إكسبو 2020” وحتى النصف الأول من هذا العام بنسبة بلغت 30% .

وارتكز الوادية في تفسيره لأسباب هذا الهدوء الذي يسود سوق “عقارات دبي”، والذي بدأت معالمه بالظهور خلال الربع الثالث من عام ،2014 على 10 أسباب ومحاور هي:

1- مبادرات المطورين الرئيسيين

لعبت المبادرات الذاتية التي دفعت بها شركات التطوير العقاري الرئيسية في ضبط ممارسات بعض المستثمرين من حيث عدم السماح في تحويل ملكية العقار أو إعادة بيعه قبل سداد نسبة كبيرة من قيمته الإجمالية قد تصل إلى 40% في حدها الأدنى أو قبل إنهاء المشروع بالكامل .

كما صعدت بعض الشركات شروطها على المشترين الذين صنفوا إلى ثلاث فئات هي، الأولى، فئة العاملين في السوق العقاري، حيث يشترط عليهم سداد كامل قيمة العقار قبل السماح لهم في إعادة البيع . الثانية، فئة المشترين العاديين، وتشترط شركات التطوير عليهم دفع مبلغ مقدم تفوق قيمته نسبة الإنجاز تصل إلى نحو 40% . أما الفئة الثالثة فهي فئة المشترين بهدف السكن، حيث يتعهدون للمطور خطياً بعدم إعاة بيع في أي وقت كان في المستقبل .

2-العوامل الجيوسياسية

تبالغ بعض القنوات والمحافظ الاستثمارية ومصادر رؤوس الأموال من حيث الاهتمام والتدقيق بالأحداث الجيوسياسية في منطقة الشرق الأوسط . وتعزز دولة الإمارات في كل المحافل والاوقات موقعها على رأس قائمة الوجهات الاستثمارية الجاذبة لرؤوس الأموال للعديد من الأسباب والركائز أهمها موقعها الجغرافي الذي يتوسط أكثر من ثلاثة مليارات نسمة، والأمن والأمان والاستقرار الذي تتمتع به، وحكمة القيادة الرشيدة في التعامل مع كل التحديات وتجاوزها في وقت قياسي وبأقل الأضرار .

3-رفع رسوم تسجيل العقارات

حد مرسوم رفع رسوم تسجيل العقارات في “دائرة الأراضي والأملاك” في دبي من 2% إلى 4% من المضاربات وعمليات البيع السريعة وقليلة الربح والتي تضر بالسوق العقاري بشكل عام على الرغم من أن غالبية المشترين يتحملون كامل قيمة الرسوم .

ويتسق المرسوم مع الخطط الاستثمارية لإمارة دبي لتطوير البنية التحتية، التي تصب في مصلحة المستثمر العقاري الذي يجني ثمار الارتفاع المطرد في أسعار الوحدات العقارية . ويصب القرار في صلب تحقيق التوازن المطلوب للسوق العقارية بما يعزز من فرص النمو المستدام بالقطاع، على الرغم من هذه الزيادة المقررة على رسوم التسجيل العقاري، إلا أن دبي ما زالت الأقل مقارنة بنحو 110 دول حول العالم .

4-الاكتتابات العامة

شهد السوق المحلي في دبي طرح شركات جديدة للاكتتاب العام مثل “إعمار مولز” التي جمعت 173 مليار درهم، و”أمانات” المتخصصة في قطاعي التعليم والصحة، وتترقب الأسواق في الوقت نفسه طرح كل من “إعمار للضيافة”، ما أدى إلى تحول رؤوس أموال ضخمة من السوق العقاري إلى الأسهم .

ونظراً لحالة عدم الاستقرار التي يعيشها سوق الأسهم في الوقت الراهن، ولكون الاستثمار في مجال الاكتتابات يميل إلى الأمد القصير، سيستعيد السوق العقاري غالبية الفائض من هذه السيولة مجدداً والتي ستعكس بشكل إيجابي على منحنى أداء القطاع في الأشهر القليلة المقبلة .

5-زيادة المعروض

تستعد “عقارات دبي” لاستقبال نحو 25 ألف وحدة عقارية جديدة مع نهاية العام الجاري ،2014 تم تسليم النصف تقريباً في الأشهر الماضية . ويلعب هذا المحور دوراً كبيراً في ترجيح كفة معادلة العرض والطلب التي تميل لمصلحة الطرف الأول وهو العرض الذي يدعم استقرار السوق وانتشار حالة من الترقب والانتظار لدى غالبية المستثمرين في تحديد واتخاذ قرارهم بالشراء أو البناء أو الايجار .

6-طرح عدد كبير من المشاريع

شهد السوق العقاري في الفترة الماضية وتحديداً على هامش معرض “سيتي سكيب جلوبال 2014” الإعلان عن مجموعة جديدة من المشاريع المتنوعة بين التطوير الأفقي أو العمودي، وتختلف فيما بينها من حيث الشرائح المستهدفة ومضمونها سواء كانت سياحية أو ترفيهية أو سكنية إضافة إلى مراكز التسوق، وهو ما أدى إلى تعدد الخيارات الاستثمارية التي أثرت من حيث بطء اتخاذ القرار الاستثماري .

7-تحديد زيادة بدل إيجار العقارات

أسهم المرسوم رقم 43 لسنة 2013 في تحديد زيادة بدل إيجار العقارات في إمارة دبي، حيث وصّف المرسوم نسب الزيادة القصوى الممكنة عند تجديد عقود الإيجار . ما أدى إلى خلق حالة من التباطؤ في ارتفاع الأسعار وميولها إلى الاستقرار .

ونص المرسوم على ألا تكون هناك أي زيادة في القيمة الإيجارية للوحدة العقارية إذا كان بدل إيجارها يقل عن 10% من متوسط أجر المثل، فيما حدّد الزيادة بنسبة 5% من القيمة الايجارية إذا كان بدل ايجار الوحدة يقل بنسبة تتراوح بين 11% و20%، من متوسط أجر المثل .

وحدد المرسوم زيادة قدرها 10% من القيمة الايجارية للوحدة العقارية إذا كان بدل ايجارها يقل بنسبة تتراوح بين 21% وحتى 30% من متوسط أجر المثل، وزيادة قدرها 15% إذا كان ايجار الوحدة يقل بنسبة تتراوح بين 31% وحتى 40% من متوسط أجر المثل، فيما تبلغ الزيادة 20% من القيمة الايجارية للوحدة العقارية إذا قل بدل إيجارها بنسبة تزيد على 40% من متوسط أجر المثل .

8-الفوز ب “إكسبو 2020”

أسهم فوز دبي باستضافة معرض “إكسبو 2020” في خلق حالة من التفاؤل الكبير لدى مختلف القطاعات الاقتصادية وخاصة العقار، إلى جانب توجهات الحكومة إلى تطوير العديد من المشاريع التنموية والبنية التحتية وفتح مواقع جديدة للاستثمار مثل “مطار آل مكتوم الدولي” في “دبي ورلد سنترال”، و”مول العالم”، و”خور دبي”، و”بوادي” .

وأدى هذا الاستحقاق العالمي إلى انقسام العاملين في صناعة العقار إلى شريحتين، الأولى، شريحة فضلت الترقب والانتظار إلى حين وضوح معالم الفترة المقبلة للقطاع بشكل أفضل من الوقت الراهن . وشريحة ثانية يغلب عليها شعور التردد في اتخاذ قرار استثماري نظراً لطول الفترة الزمنية التي تفصلنا عن موعد تنظيم الحدث في عام ،2020 خاصة أن السوق العقاري في دبي شهد ارتفاعاً سريعاً بنسبة 30% خلال أشهر قليلة بعد إعلان فوز الإمارة بهذا الحدث، وهو ما يستبعد أو يقلل من فرص تكرار هذا الارتفاع مرة أخرى في الوقت القريب .

9-زيادة طلب الشراء على الخريطة

شهد السوق العقاري في دبي خلال الاشهر القليلة الماضية تحولاً في اهتمامات المشترين والمستخدمين النهائيين للشراء على الخريطة نظراً للامتيازات التي يوفرها نمط الاستثمار هذا على المدى البعيد مثل، تحقيق قيمة أفضل في زيادة قيمة العقار مقابل المال، وتوفير خطة سداد مرنة لا تقل عن ثلاث سنوات من دون فوائد، وهو عامل مهم في وضوح علامات الاستقرار والهدوء النسبي في القطاع .

10-شح التسهيلات الائتمانية

لا يزال القطاع المصرفي منغلقاً على نفسه من حيث توفير التسهيلات الائتمانية في السوق العقاري، فلا يزال الحصول على تمويل عقاري معقداً وصعباً في الوقت نفسه ويتطلب وقتاً طويلاً لإنجاز المعاملة لا تقل عن شهر وفي الغالب يكون الجواب بالرفض .