استقرار السوق العقارية في دبي بسبب سقف القروض ورسوم المعاملات

شهد القطاع العقاري في دبي خلال الربع الثالث من عام 2014 استقراراً أكثر وتباطؤاً في أسعار الإيجارات والبيع مع تواصل موجة التراجع للفصل الثالث على التوالي وفق تقرير استيكو لحالة السوق في الربع الثالث 2014 .  بحسب جريدة الخليج

وتراجعت ايجارات الشقق والفلل بنسبة طفيفة بلغت 2% و3%على التوالي مقابل أرقام الربع الثاني فيما سجلت أسعار البيع أيضاً تراجعاً طفيفاً بلغ 1% و4% على التوالي على الرغم من بقاء النمو على أساس سنوي إيجابياً بالإجمال بارتفاع 31% و17% على التوالي لأسعار البيع الشقق والفلل .

قال جيمس ستيفنز مدير عام استيكو: “للمرة الأولى منذ 2012 نشهد هبوط أسعار الإيجارات والبيع كنتيجة للتعديل الطبيعي للسوق بسبب استمرار ضخ معروض جديد في السوق، كما أن تأثير فرض سقف على القروض العقارية وارتفاع رسوم المعاملات العقارية والتي هبطت 30% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي تجعل دخول المشترين المحتملين لسوق دبي العقاري أكثر صعوبة” .

ولايزال سقف القروض العقارية الذي فرضه المصرف المركزي الإماراتي الذي حددها بنسبة 75% للوافدين و80% للمواطنين يقيد الطلب يفاقم من ذلك ارتفاع مبالغ الدفعة الأولى المطلوبة ورسوم نقل الملكية البالغة 4% من دائرة الأراضي والأملاك في دبي التي كانت 2% سابقاً .

ومن الجانب الإيجابي أبرز التقرير إطلاق 27 مشروعاً جديداً خلال سيتي سكيب الشهر الماضي لافتاً إلى وجود “مستويات قوية” من الاهتمام الاستثماري .

وقال ستيفنز: “بالنسبة للمشترين الآن فهي مسألة انتظار ترقباً للنتائج ونحن نرى أن أسعار البيع قد تتراجع اكثر مع دخول مزيد من المعروض للسوق إلا أنه من المهم الإشارة إلى أن ذلك لا يدل على ركود للسوق على النحو الذي شهدناه في 2008 بل هو مؤشر فقط على تأثير نشاط العرض والطلب في السوق” .

وأضاف: “على المدى المتوسط سيكون تراجع الأسعار مفيداً للسوق حيث يساعد ذلك على تحفيز الطلب من قطاعات الأفراد متوسطي الدخل” .

ومن ناحية مبيعات الشقق كانت الأكثر أداء خلال الربع الثالث 2014 مقابل الفترة نفسها من 2013 هي أبراج بجيرات الجميرة (جي إل تي) ووسط مدينة دبي (داونتاون دبي) بارتفاع 37% و35% على التوالي وبسعر حتى 1500 درهم و3000 درهم للقدم المربعة الواحدة على التوالي . وفي المقابل تتوفر الأسعار في مناطق مثل قرية الجميرة بما بين 800 و1050 درهم للقدم المربعة بانخفاض 3% على أساس فصلي، ولكن بارتفاع 32% على أساس سنوي .

وسجلت الفلل في مشروع فرجان الواقع على شارع الشيخ محمد بن زايد وجزيرة النخلة جميرة أسعار مبيعات للقدم المربعة بلغت 1150 و4000 درهم على التوالي بانخفاض 4% على أساس فصلي للفرجان ومن دون تغير لجزيرة النخلة ولكن مع تحقيق نمو لافت بنسبة 38% و55% على التوالي على أساس سنوي . ومن ناحية معدلات إيجار العقارات السكنية سجلت “ديسكفري جاردنز” و”إنترناشيونال سيتي” تراجعاً بنسبة 7% في أعقاب مستويات النمو القياسية العام الماضي التي بلغت 23% و40% على التوالي . ولفت التقرير إلى إمكانية حدوث ارتفاعات جديدة في معدلات الإيجار في هذين الحيين وفق مؤشر إيجارات مؤسسة التنظيم العقاري والذي قد يدفع مستأجرين أكثر إلى الانتقال للإمارات الشمالية على الرغم من توقع تباطؤ هذا التوجه مع استقرار مستويات الاشغال في الأحياء السكنية الأكثر اقتصادية .

وبالمقارنة فإن بعض المناطق الراقية في دبي مثل داونتاون دبي ظلت مستقرة نسبيا فيما سجلت النخلة جميرة نموا بنسبة 3% على أساس فصلي بسبب محدودية العرض وزخم الطلب المتواصل .

وقال ستيفنز: “شهدت منطقة دبي مارينا الشهيرة والتي عانت مشكلات الأعمال الإنشائية والازدحام المروري لفترة طويلة تراجعاً بنسبة 2% من الربع الثاني 2014 مع تطلع السكان إلى الانتقال لمناطق أكثر مرونة” .

3% انخفاض ايجارات الفلل

مع استقرار معدلات الايجارات على أساس فصلي وارتفاع 42% على أساس سنوي يبلغ سعر إيجار شقة من غرفتي نوم في “جي إل تي” حالياً 000 .150 درهم سنويا فيما يبلغ معادل ذلك في دبي مارينا حتى 000 .185 درهم .

وسجلت الفلل أيضاً انخفاضاً بلغ بالمتوسط 3% مع تراجع الينابيع بنسبة 8% والمرابع العربية ومردف بنسبة 5% منذ الربع الثاني 2014 والذي ترجعه استيكو جزئياً إلى تأثير المعروض في تجمعات أخرى مثل قرية الجميرة ودبي لاند الأكثر ملاءمة للميزانيات .